節税マジック
登録免許税はマイホームを登記するときにかかる税金
登録免許税とは何か
土地、建物を買ったときや建物を新築したときは、まず自分の権利を明らかにするために所有権の移転登記(売買)や保存登記(新築)をすることになります。
登記することで登記簿謄本(全部事項証明書)に自分の名前が所有者として表示されます。
このときにかかるのが、登録免許税という国税です。
このほか、ローンを使うと抵当権(担保権)設定の登記をつけますので、この登記にも登録免許税がかかります。
 
登記の種類

1、建物の表示登記
建物の完了後、所在地番、構造、床面積などを特定する登記のことです。
必要な資料は土地家調査士が作成します。

2、所有権保存登記
登記簿の甲区に最初にされる所有権の登記で、新築の日付、所有者の住所、氏名などが記載されます。

3、所有権移転登記
売主から買主へ所有権を移転させる登記のことです。
この登記により、買主は第三者に対して所有者を主張する要件を備えることになります。

4、抵当権設定登記
住宅ローンを組んだ場合には、その住宅が担保となります。
万が一返済がされなくなったときに、その担保から弁済を受ける権利を抵当権といいます。

 
登録免許税の計算式
登録免許税 = 課税標準 × 税率
 
登録免許税の課税標準・税率表(原則)
内容
課税標準
税率
①建物の表示登記(無税)
②所有権の保存登記 法務局の設定価格 4/1000
③購入などによる移転登記 土地 固定資産税評価額 10/1000(平成21年4月1日以降は13/1000、平成22年4月1日以降は15/1000)
建物
④相続による移転登記 固定資産税評価額 4/1000
⑤遺贈・贈与などによる移転登記 固定資産税評価額 20/1000
⑥抵当権の設定登記 債権金額 4/1000
 
マイホーム契約書の印紙税を上手に節税する
収入印紙を間違った場合の罰金は2倍
不動産の売買契約をする場合や建物の建築諸負契約をする場合には、それぞれ売買契約書、建築諸負契約書へ著名と押印をします。押印は実印を使用するのが一般的です。そして契約書に記載金額に応じた印紙を貼り、売主または建築会社と買主が印紙に割印をすることで印紙税の納税が完了します。
通常、この契約書は売主分、買主分の2通を作成します。
もし、正しく収入印紙が貼られていなければ、罰金としての過怠税がその印紙税額の2倍かかります。
 
契約書は1部のみ作成し、コピーを活用
新築物件の契約で、売主が不動産業者である場合には、この印紙税を節約する方法があります。印紙税は契約書を作成したら、必ず貼らなければなりません。
つまり、同じ契約書でも作成した枚数分だけ収入印紙が必要になるのです。ですから、、契約書の枚数を減らせばいいということになります。
契約書は1枚のみ作成し、原本を買主が保管し、写しを売主が保管するという方法をとれば、収入印紙は契約書1枚分だけで済みます。
ただし、一般の仲介による購入のばあいには、いざというときの権利保全を考えると契約書は売主、買主双方が所有したほうが安全です。
この場合は、節税より安全を重視しましょう。
 
必要な資金をどこから集めるか検討しましょう
マイホーム購入に必要な資金として、株式や不動産の売却代金の充当を考えている場合には、売却についての手続きも平行して行う必要があります。その他、親からの援助がる場合は、税金上の問題を検討しておきます。
 

イホームは、50㎡以上の建物に特例あり

登記薄面積と課税床面積
 



 特例の税額 ●(固定資産税評価額ー控除額×3%

以下は東京都の場合
建築日
控除額
建築日
控除額
1997年
4月1日以降
1,200万円 1975年
12月31日以前
230万円
1997年
3月31日以前
1,000万円 1972年
12月31日以前
150万円
1989年
3月31日以前
450万円 1954年
7月1日~
100万円
1985年
6月30日以前
420万円 1963年
12月31日
100万円
1981年
6月30日以前
350万円  
 軽減の要件 ●買主の居住用またはセカンドハウス用(賃貸住宅は不可)
●課税床面積が50㎡以上240㎡以下
●次のいずれかに該当する建物であること
1、マンションなどの耐火建築物は25年以内、木造など耐火建築物以外は20年以内。
2、昭和57年1月1日以降に建築されたもの
3、上記1、の年数を超えた建物については、新耐震基準に適合していることについて過去2年以内に証明されたもの。
 特例の税額 ●新築の場合と同じ



 軽減の要件 ●上記建物の要件を満たす事
●土地取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること
●建物の取得後1年内にその敷地を取得すること
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